深圳離婚房產(chǎn)律師：賣房人不能遷，買房人不肯遷！滯留戶口“難住”了保證金

　　深圳離婚房產(chǎn)律師提醒大家：售房者注意了，如果你賣了房子，但是沒有遷移戶口的話，很可能需要承擔(dān)一筆數(shù)額不小的違約金，為了避免產(chǎn)生糾紛，還是早點(diǎn)辦理好戶口遷移手續(xù)吧。

　　2019年，王某將自己的一處房屋出售給霍某。為保證交易房屋內(nèi)的戶口后續(xù)依約遷出，雙方在買賣合同中約定，預(yù)留35萬元作為戶口遷出保證金，待戶口全部順利遷出后即返還王某，若發(fā)生戶口相關(guān)的違約行為，則戶口遷出保證金可以抵扣違約金。

　　然而，當(dāng)雙方完成房屋過戶后，霍某發(fā)現(xiàn)該房屋中仍有滯留戶口，因此拒付保證金。對(duì)此，王某認(rèn)為，上述戶口并非其家庭戶口，自己在最初取得該房屋時(shí)該戶口就已經(jīng)存在，自己不構(gòu)成交易違約，因此訴至法院，要求霍某支付遷戶保證金。法院審理后認(rèn)為，王某未能按照合同約定將房屋內(nèi)原有戶籍遷出存在違約，不符合合同約定退還保證金的條件，駁回了王某的訴訟請(qǐng)求。

　　2021年，霍某以房屋中存在滯留戶口為由，將王某訴至北京市西城區(qū)人民法院，要求王某向其支付違約金45萬元。王某認(rèn)為，自2021年6月《北京市公安局戶籍派出所設(shè)立公共戶工作規(guī)定（試行）》發(fā)布后，他就告知霍某具備將房屋滯留戶籍遷出的資格，可申請(qǐng)將房屋原戶內(nèi)人員遷至相關(guān)公戶，但霍某置之不理。王某同意從35萬元戶口遷出保證金中扣除5萬元作為違約金，但要求霍某向其支付戶口遷出保證金30萬元。

　　霍某則認(rèn)為，其并不負(fù)有遷出房屋原有戶籍的義務(wù)，且認(rèn)為王某構(gòu)成重復(fù)起訴，法院不應(yīng)再行審理。法庭辯論結(jié)束后，霍某申請(qǐng)撤回起訴。

　　案件審理中，法院告知霍某在合理期間須申請(qǐng)將房屋原戶內(nèi)人員遷出至“公共戶”，但霍某此后一直未向公安機(jī)關(guān)進(jìn)行相應(yīng)申請(qǐng)。西城法院綜合案情后，對(duì)于霍某的撤訴申請(qǐng)不予準(zhǔn)許，并認(rèn)為因“公共戶”政策出臺(tái)后，屬于發(fā)生新情況，王某的起訴并非是重復(fù)訴訟。

　　法院認(rèn)為，由于戶口遷出保證金的目的系將涉案房屋中原有戶籍遷出，依據(jù)現(xiàn)有的戶籍管理政策，霍某作為現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)人有權(quán)將涉案房屋所滯留戶口遷出，而王某事實(shí)上已確無法繼續(xù)履行遷出戶口的義務(wù)。霍某在自己有能力遷出該滯留戶口的情況下未申請(qǐng)辦理，并以此為由不同意返還戶口遷出保證金，違反公平原則及誠實(shí)信用原則。而王某作為房屋出賣方，未能按照合同約定遷出房屋中全部戶口，構(gòu)成違約，結(jié)合在案證據(jù)及具體情節(jié)，酌情確定王某向霍某支付的違約金數(shù)額5萬元。

　　據(jù)此，法院判令霍某向王某返還戶口遷出保證金30萬元。霍某不服提起上訴，二審法院審理后維持原判。

　　深圳離婚房產(chǎn)律師說法

　　當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)，當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則。

　　二手房屋交易中，雙方為保證房屋中戶口能夠順利遷出，通常會(huì)約定戶口遷出保證金。設(shè)置戶口遷出保證金條款的目的是確保將房屋中原有戶籍遷出。“公共戶”政策的出臺(tái)，使得新產(chǎn)權(quán)人有能力對(duì)符合該政策規(guī)定的滯留戶籍進(jìn)行遷出，戶口遷出保證金約定所依存的客觀情勢發(fā)生了變化。

　　本案中，“公共戶”政策出臺(tái)后，買房人霍某已具備遷出滯留戶籍的能力，而王某事實(shí)上已經(jīng)無法繼續(xù)履行遷戶義務(wù)，在此情況下，霍某未向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)遷戶，反而不同意返還王某戶口保證金，違反公平原則及誠實(shí)信用原則，因此，雖然王某確實(shí)存在違約遷戶的事實(shí)，但霍某也應(yīng)當(dāng)為其行為承擔(dān)相應(yīng)法律后果。

　　深圳離婚房產(chǎn)律師提醒，在社會(huì)交易過程中要秉持誠實(shí)信用的原則，合理利用權(quán)利和訴訟資源來維護(hù)自己的合法權(quán)利，以免“賠了夫人又折兵”。

　　當(dāng)初一些老年人為了未來的生存有所依托，便與半子或兒媳簽訂遺贈(zèng)撫養(yǎng)和談。兩邊商定由半子或兒媳擔(dān)任本人的養(yǎng)老、病、死，其身后的一部分或全數(shù)財(cái)產(chǎn)由女婿或兒媳所有。但現(xiàn)在很多人對(duì)于這份遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的效力提出了疑問，認(rèn)為女婿或兒媳本身就有義務(wù)贍養(yǎng)老人，根本不用簽這個(gè)協(xié)議。那么法律上具體是怎么規(guī)定呢，下面深圳撫養(yǎng)權(quán)糾紛律師將給大家詳細(xì)解讀這方面的內(nèi)容。

　　遺贈(zèng)撫養(yǎng)軌制是我國《繼承法》中一項(xiàng)頗有特點(diǎn)的規(guī)定，依據(jù)我國《繼承法》第三十一條的內(nèi)容，國民能夠與扶養(yǎng)人、集體所有制構(gòu)造簽訂遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議。按照協(xié)議，扶養(yǎng)人承擔(dān)該公民生養(yǎng)死葬的義務(wù)，享有受遺贈(zèng)的權(quán)利。

　　然則，國民能夠與哪些“扶養(yǎng)人”簽訂遺贈(zèng)撫養(yǎng)和談，法律及相關(guān)法律說明并無做出明確的界定。普遍覺得，遺贈(zèng)人與其子女是不克不及簽訂遺贈(zèng)撫養(yǎng)和談的，由于《婚姻法》第二十一條明確規(guī)定，怙恃對(duì)子女有扶養(yǎng)教導(dǎo)的責(zé)任；子女對(duì)怙恃有養(yǎng)活扶助的義務(wù)。可見，子女對(duì)父母的贍養(yǎng)義務(wù)是法定的，不需要也無法另行簽訂協(xié)議創(chuàng)設(shè)。那么，遺贈(zèng)人可否與子女的配偶，及其兒媳或女婿簽訂遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議呢？我們認(rèn)為，在協(xié)議雙方均具有相應(yīng)的民事行為能力，意思表示真實(shí)自愿的情況下，應(yīng)當(dāng)允許兒媳或女婿與遺贈(zèng)人簽訂《遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議》，建立遺贈(zèng)扶養(yǎng)關(guān)系，理由簡述如下：

　　第一，從法律及相關(guān)規(guī)定來看，《繼承法》及其合用看法，并無阻止兒媳或半子與遺贈(zèng)人簽訂《遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議》，本著尊重私主體意思自治的原則，不應(yīng)禁止兒媳或女婿與遺贈(zèng)人建立遺贈(zèng)扶養(yǎng)關(guān)系；

　　第二，從立法目標(biāo)思量，遺贈(zèng)撫養(yǎng)軌制首要是為了使沒有生存才能或年邁的人失掉賜顧幫襯和撫養(yǎng)。是以，在遺贈(zèng)人的法定贍養(yǎng)義務(wù)人不履行贍養(yǎng)義務(wù)或者履行贍養(yǎng)義務(wù)達(dá)不到遺贈(zèng)人要求的情況下，為保障遺贈(zèng)人的權(quán)益，應(yīng)當(dāng)允許遺贈(zèng)人選擇與法定贍養(yǎng)義務(wù)人之外的主體建立遺贈(zèng)扶養(yǎng)關(guān)系。

　　依據(jù)我國《老年人權(quán)益保證法》第十一條的規(guī)定，贍養(yǎng)人是指老年人的子女以及其余依法負(fù)有養(yǎng)活責(zé)任的人（孫子女及外孫子女），贍養(yǎng)人的配頭應(yīng)該幫忙贍養(yǎng)人執(zhí)行養(yǎng)活責(zé)任。可見，子女的配頭負(fù)擔(dān)的是“幫忙”養(yǎng)活的責(zé)任，該等“幫忙”責(zé)任是很抽象、虛化的，在這種情況下，允許遺贈(zèng)人與女婿或兒媳簽訂《遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議》，將雙方的扶養(yǎng)、遺贈(zèng)權(quán)利義務(wù)關(guān)系約定清楚，既尊重了遺贈(zèng)人的自主選擇權(quán)，也能更好地實(shí)現(xiàn)遺贈(zèng)扶養(yǎng)的立法目的；

　　第三，從公道及結(jié)果角度闡發(fā)，如果同意兒媳或半子與遺贈(zèng)人簽訂《遺贈(zèng)撫養(yǎng)和談》，扶養(yǎng)人雖條約責(zé)任與法定幫忙養(yǎng)活責(zé)任部分重合，但，扶養(yǎng)人假如根據(jù)《遺贈(zèng)撫養(yǎng)和談》的商定執(zhí)行撫養(yǎng)責(zé)任，在遺贈(zèng)人去世后，扶養(yǎng)人能夠根據(jù)《遺贈(zèng)撫養(yǎng)和談》取得遺贈(zèng)人的遺贈(zèng)財(cái)富，既吻合公道準(zhǔn)繩，也有利于調(diào)動(dòng)扶養(yǎng)人的積極性，更有利于使遺贈(zèng)人有所依、有所養(yǎng)，《遺贈(zèng)撫養(yǎng)和談》的目標(biāo)完成，堪稱多贏；如果不允許兒媳或半子與遺贈(zèng)人簽訂《遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議》，兒媳或女婿雖然對(duì)遺贈(zèng)人盡了生養(yǎng)死葬的義務(wù)，但是，由于不是遺贈(zèng)人的法定繼承人，在遺贈(zèng)人未另行訂立遺囑將遺產(chǎn)遺贈(zèng)給兒媳或女婿的情況下，遺贈(zèng)人的遺產(chǎn)很可能最終按照法定繼承來處理，兒媳或女婿的未來收益是無法保障的，在此情況下，如何調(diào)動(dòng)他們的積極性去照顧遺贈(zèng)人呢？僅靠協(xié)助的贍養(yǎng)義務(wù)，力度明顯是不夠的，因此，考慮到法律對(duì)人們行為的引導(dǎo)作用，從公平與社會(huì)效果的角度出發(fā)，應(yīng)該允許兒媳或女婿與遺贈(zèng)人簽訂《遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議》；

　　第四，實(shí)務(wù)操縱中的一些問題，不屬于訂立和談的實(shí)質(zhì)性法律阻礙。有學(xué)者憂慮，幫忙養(yǎng)活的責(zé)任在內(nèi)容與請(qǐng)求方面低于商定的撫養(yǎng)責(zé)任，二者存在部分重合，該等重合有大概致使在遺贈(zèng)人守約的情況下，扶養(yǎng)人難以請(qǐng)求遺贈(zèng)人給付已付的撫養(yǎng)費(fèi)問題，由于扶養(yǎng)人以婚后配合財(cái)富執(zhí)行撫養(yǎng)責(zé)任的情況下，難以清楚地劃分哪些是基于幫忙養(yǎng)活責(zé)任而付出，哪些是基于和談商定而付出，是以，難以肯定扶養(yǎng)費(fèi)的范圍。但是，該等問題可以通過扶養(yǎng)人與遺贈(zèng)人在協(xié)議中以特別約定的形式予以明確，比如，雙方在協(xié)議中約定，扶養(yǎng)人每月給付遺贈(zèng)人1000元生活費(fèi)，其中800元系基于扶養(yǎng)義務(wù)給付，200元系履行協(xié)助贍養(yǎng)義務(wù)給付，或者雙方直接約定一方違約如何承擔(dān)違約責(zé)任，以免日后爭議。退一步講，即便雙方?jīng)]有特別約定，那么，該問題也屬于扶養(yǎng)人如何追究遺贈(zèng)人違約責(zé)任的問題，不可本末倒置，使其影響合同的訂立。

　　綜上所述，我們覺得，經(jīng)由過程調(diào)查《繼承法》及相關(guān)法律之規(guī)定，并綜合相關(guān)的法律效果，宜允許兒媳或女婿成為《遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議》的扶養(yǎng)人。如果需要法律的幫助，請(qǐng)咨詢深圳撫養(yǎng)權(quán)糾紛律師.