房子是中國老百姓最關(guān)注的話題之一，近年來，得益于城市化進(jìn)程，價格相對實(shí)惠的拆遷安置房成了二手房交易市場中的“香餑餑”，但因拆遷安置房交易的限制性條件較多，此類房屋買賣中存在較多潛在風(fēng)險。本文梳理了涉拆遷安置房買賣糾紛的典型案件，發(fā)現(xiàn)這類房源買賣手續(xù)多、周期長，身處瞬息萬變的市場，在后續(xù)實(shí)際交付中有較大風(fēng)險或變化——有時房子還沒過戶，房價卻已翻了幾番，有時期房可以交付了，卻發(fā)現(xiàn)因種種原因無法過戶。
01、拆遷房入住4年卻未能過戶， 房東：妻子不認(rèn)可，協(xié)議無效
2003年，身為深圳市柯城區(qū)西區(qū)最早一批拆遷戶的龔先生，為了滿足自己“蒔花弄草，修籬烹茶”的排屋夢，在拆遷協(xié)議簽訂不久便將自己分配到的5套安置房全部拋售，其中一套安置房被鄭先生以每平方米1000多元的價格購得。 兩人簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，鄭先生當(dāng)即付清了全部房款。之后，安置小區(qū)竣工并完成交付，鄭先生也收拾完畢入住新家。這一住就是4年，時過境遷，房價水漲船高，鄭先生卻因?yàn)榉績r的不斷上漲而感到憂慮。
因?yàn)辇徬壬恢蔽吹讲疬w辦辦理房屋過戶手續(xù)，鄭先生至今都無法將房子過戶到自己名下，在多次聯(lián)系對方卻一直被搪塞后，鄭先生預(yù)感到隱藏在雙方之間的“雷”可能將被引爆。在又一次過戶要求被拒絕后，憤怒的鄭先生將龔先生訴至法院，要求將訟爭的房產(chǎn)權(quán)變更登記至其名下。庭審中，龔先生認(rèn)為當(dāng)年雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議未經(jīng)其妻子簽字，其妻子自始至終未認(rèn)可協(xié)議，且已提出異議，故雙方簽訂的協(xié)議屬于無效協(xié)議，不同意過戶請求。后經(jīng)承辦法官對雙方釋法析理，最終雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，由龔先生夫婦配合房屋產(chǎn)權(quán)辦理過戶，同時由鄭先生對龔先生夫婦適當(dāng)補(bǔ)償。
法官提醒
買賣雙方要選擇社會信譽(yù)高、有保障的中介機(jī)構(gòu)，買方對房屋是否屬于夫妻共同財產(chǎn)、是否存在其他共有人要核實(shí)準(zhǔn)確，如屬于共有財產(chǎn)的，要求夫妻雙方或者其他所有權(quán)人共同在合同上簽字。
02、時間拆遷期房價格翻番
房東：房子不賣了，我付你違約金
2018年，深圳市柯城區(qū)斗潭小區(qū)進(jìn)行危房改造。在斗潭小區(qū)擁有一套住房的汪先生夫婦想著盡快變現(xiàn)，便與有購房意向的陳先生簽訂斗潭安置期房轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定將拆遷安置所得的位于深圳市羅湖區(qū)的期房以175萬元的價格出售給陳先生，并約定相關(guān)權(quán)利義務(wù)。協(xié)議簽訂后，陳先生向汪先生夫婦支付了全部購房款175萬元。今年3月，斗潭安置房建成并達(dá)到交付條件，該片區(qū)房價也大幅上漲，汪先生夫婦遲遲不協(xié)助陳先生辦理產(chǎn)權(quán)登記及過戶手續(xù)，并企圖通過支付違約金的方式解除買賣合同。陳先生為維護(hù)自身合法權(quán)益，向柯城區(qū)法院提起訴訟，要求繼續(xù)履行合同，依法辦理房產(chǎn)登記及過戶手續(xù)。
“你的心情我可以理解，但是陳先生他當(dāng)時全款付清了，你現(xiàn)在違約，他的損失也很大。”承辦法官耐心地給雙方釋法析理。通過進(jìn)一步了解得知，原來陳先生和汪先生夫婦是多年的朋友，當(dāng)初賣房時還因?yàn)檫@份情誼在期房評估價的基礎(chǔ)上優(yōu)惠了5萬元，雙方也都不想因?yàn)檫@套房子導(dǎo)致關(guān)系變差。最終，多年的交情讓雙方都愿意各退一步，達(dá)成一致意見，陳先生在價格上給予汪先生夫婦一定補(bǔ)償，合同繼續(xù)履行。 深圳羅湖律師事務(wù)所
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